전세사기는 패턴이 있다. 패턴이 반복된다. 이걸 알아두는 게 중요하다.
사기에 주로 쓰인 집주인 명의자가 마치 ‘네임드 사기꾼’처럼 일부 법률사무소 간에 공유되고, 이 이름을 중심으로 피해자들이 모여 집단 소송을 준비하기도 한다. 이들이 공유한 사기 패턴은 다음과 같다.
계약 당일엔 융자가 없는 깨끗한 등기부등본을 보여주며 안심시킨다. 하지만 계약 후에는 몰래 명의를 바꾼다.
바지사장 격의 명의자를 등기부등본에 대신 기재하는 것이다. 몰래 바꾸기 어려울 때는 세금, 실거주 문제 등을 핑계 댄다.
2. 바지사장 대리 명의자들은 주로 노숙자 등 경제적 능력이 없는 이들이다.
전세보증금의 10~20%를 수수료로 떼어준다고 꾀어낸다. 이 수수료마저 주기 싫을 땐 보이스피싱처럼 지적장애인이나 저소득층에게 정부지원금을 준다 속여 명의 변경에 쓸 등본과 인감을 받아 쓴다.
3. 전세 만기일이 되면 바지사장만 남고, 원래 집주인은 보증금만 챙겨 사라진다.
4. 신축의 경우에는 주로 본인이 직접 집주인 행세를 하다 대리 명의인을 세운다.
구축의 경우는 기존 집주인에게 집을 비싸게 팔아주겠다며 접근한다. 대신 대리인을 명의에 올리는걸 봐달라고 하거나, 집을 비싸게 팔아주는 중개 컨설팅업체인 척 수수료를 받아 챙긴다.
5. 이들은 주로 시세를 속여 매매가보다 비싼 전세보증금을 받아 차익을 남긴다.
또 여러 채의 빌라를 갭투자(전세가를 안고 매매) 방식으로 사들이며 계속해서 피해자를 불려나간다. 매매가 대비 전세가(전세가율)를 알기 어려운 빌라 전세 사기가 유독 많은 이유다.
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◇소송하면 된다고? ‘000′이 복병
서연씨와 이씨, 이들은 현재 보증금을 돌려받기 위해 집주인을 상대로 한 소송을 준비 중이다.
하지만 전문가들은 “과거와 달리 소송으로 전세 사기 맞은 돈을 돌려 받기 더욱 어려워졌다”고 말한다. 생각지 못 한 복병 하나가 나타나서다.
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전세사기시 가장 먼저 하는 이것
전세 사기를 당했을 때 피해자들이 돈을 돌려받기 위해 가장 먼저 돌입하는 단계가 ‘전세보증금 반환 소송’입니다.
전세금 반환은 전세계약서 등에 기재된 집주인의 법적 의무기 때문입니다. 만일 승소한 뒤에도 집주인이 돈을 주지 않으면 강제로 집을 경매에 넘겨 전세금을 반환 받을 수도 있습니다.
문제는 ‘시간’입니다. 법조계에선 전세보증금 반환 소송이 이기기 어려운 소송은 아니지만, 해결까진 최소 1년, 이것도 ‘희망적인 숫자’라고 말합니다.
보통 소송에만 최소 6개월이 걸리고, 경매 절차가 완료되는데도 6개월 가량 걸린다는 겁니다.
이것도 집주인이 항소를 하지 않는다고 가정한 시간입니다. 이렇게 째깍째깍 시계 초침이 가는 동안 피해자를 또 울리는 ‘의외의 문제’가 등장하기도 합니다.
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높아진 ‘종부세’가 복병
전세 기간 만료 후 전세금을 못 받은 경우 가장 걱정되는 건 거처 문제입니다.
대부분 대출 등을 받아 비싼 전세금을 치뤄 여유 자금이 없으니까요. 그래서 과거엔 돈을 돌려받을 때까지 그냥 전세금 사고가 난 집에 버티고 사시라.
솔직히 그렇게 현실적인 조언을 드렸었죠. 그런데 지금은 그럴 수도 없어요. 종부세가 너무 비싸졌어요.
한 법무법인 관계자의 말입니다. 집주인도 아닌 세입자가 왜 종부세 고민을 해야 할까요.
집주인의 부동산 관련 세금은 사실 내 보증금과 무관해 보입니다. 하지만 전세사기를 당한 뒤 보증금을 돌려받는 과정에서는 ‘집주인 세금도 내 돈’이라는 생각을 가져야 합니다.
실컷 경매까지 해서 집을 처분했는데 집주인이 내야할 세금이 밀려 있어서 돌려받을 보증금이 많이 깎일 수 있기 때문이죠.
보통 세입자가 전입신고와 확정일자를 제때 받아두었다면, 경매 과정에서 가장 먼저 돈을 돌려받을(배당) 권리를 갖게 됩니다.
다만 재산세와 종부세 등 ‘당해세’ 만큼은 임차인의 보증금보다 먼저 돌려받을 권리(선순위 채권)가 인정되고 있습니다.
집주인이 세금을 잔뜩 연체하고 있었다면 집이 팔려도 세입자가 우선적으로 돈을 받기 어렵습니다.
